עו"ד רוית כהן

יום שלישי, 5 במרץ 2024

https://www.themarker.com/labels/real-estate/realestateworld/2024-02-06/ty-article-labels/0000018d-7f8a-daa1-a9fd-7f8acaf90000

עו"ד רוית כהן שיינר, המתמחה בתחום הנדל"ן, אוהבת לעבוד עם לקוחות וקולגות נשים, "כי הן באות לעבוד. עורכי דין בתחום הנדל"ן מתלוננים שבשנת 2023 הם נאלצו לספוג האטה בשוק, תולדה של המהפכה המשפטית ועליות הריבית, וששנת 2024 לא נראית טוב יותר עקב המלחמה, אולם משקיעות חכמות לא מהססות לנצל את התקופה כדי להזיז הון ממקום למקום ולמקסם את השקעותיהן".

עו"ד רוית כהן שיינר מספרת שבתקופה האחרונה הגיעו אליה לא מעט נשים, במטרה לזהות נקודות תורפה בשוק הנדל"ן, ואז נכנסו לעסקאות מורכבות במלוא העוצמה. "כעורכת דין עם ניסיון רב בתחום אני יושבת עם נשים ואנו מבצעות מהלכים שאינם ברורים במבט ראשון, אבל עם ניתוח עסקי וכלכלי חכם התמונה מתבהרת, ומכאן הדרך קצרה לניצול הזדמנויות".

עו"ד כהן שיינר מבהירה שלא ניתן להתעלם מהכיוון של הדמוגרפיה הישראלית. הנתונים הסטטיסטיים הנוכחיים מצביעים על כך שעד שנת 2050 לערך יהיו במדינת ישראל כ–16 מיליון איש. "אם נספיק בתוך 25 שנה להכפיל את כמות הדירות, הבניינים והשכונות במדינת ישראל, עדיין נישאר ברמת המחירים הנוכחית. הסיכוי שזה יקרה, נוכח קצב הבנייה הקיים, שואף לאפס. לכן לא תהיה ברירה למחירי הנדל"ן — אלא להמשיך ולעלות".

למרות זאת, עו"ד כהן שיינר מזהירה מפני קפיצה לתוך מים עמוקים, מתוך מחשבה שעליית המחירים היא יציבה וודאית ולא ניתן להפסיד. "זאת מחשבה תמימה, שכן כמו בכל דבר המשתנים הם רבים. יש אזורים שמתפתחים מהר יותר, אזורים שמסיבות שונות הופכים להיות פופולריים יותר ואזורים שונים שאנשים אפילו לא מוכנים לשמוע עליהם".

לדעתה של עו"ד רוית כהן שיינר, אנשים רבים האמינו שלאחר מתקפת 7 באוקטובר שוק הנדל"ן ישתנה, בעיקר ביישובים הקרובים לאזורי העימות, כגון עוטף עזה ואשקלון בדרום, או קריית שמונה בצפון. "אבל המציאות מוכיחה אחרת. בטווח הארוך שוק הנדל"ן תמיד מתגבר על מהמורות. אנחנו מדינה למודת מבצעים ומלחמות, ושוק הנדל"ן הסתגל למציאות בהתאמה באירועים קודמים. נשות העסקים שאני עובדת איתן באופן שוטף יודעת זאת היטב, מתנהלות עם מבט קדימה ולא נותנות למשברים נקודתיים לבלבל אותן".

עו"ד רוית כהן שיינר היא בעלת משרד פרטי בתחום הנדל"ן משנת 2008, הפועל במרכז תל אביב, ומספקת מעטפת שירותים משפטית מלאה, גם במקרים שבהם קיים צורך לנהל תביעות שונות בתחום הנדל"ן. "מדובר בתחום שבו כל שורה שגויה בהסכם יכולה להוביל לתביעה של מיליונים ויש לתת את הדעת על כך מראש בעת עריכת ההסכם", היא אומרת.

לצד ההתמחות בנדל"ן, משרדה מלווה חברות בהיבטים עסקיים שונים, "אני מלווה חברות בהליכי פתיחת חברה, ייעוץ משפטי שוטף, תביעות ייצוגיות, מיזוגים ורכישות ועסקאות מורכבות. משרדי מספק סל שירותים נרחב", היא אומרת. בנוסף, בין עסקת נדל"ן לדיון בבית משפט עו"ד כהן שיינר מתפקדת כמגשרת ונוטריונית ונהנית מעבודתה כמרצה למשפטים לתואר ראשון במספר קורסים שונים . ומשמשת כיועצת אקדמית של כל הפקולטה לניהול מערכות בריאות לתואר ראשון.

לינק לכתבה המלאה

https://www.themarker.com/labels/real-estate/realestateworld/2024-02-06/ty-article-labels/0000018d-7f8a-daa1-a9fd-7f8acaf90000

יום שני, 16 בינואר 2017

חוק מיסוי דירה שלישית - מאת עו"ד רוית כהן שיינר

חוק מיסוי דירה שלישית (או 2.5 דירות לפי לשון החוק)
נכנס לתוקף ביום 1.1.2017
וזוהי למעשה, אחת הדרכים של הממשלה להתמודד עם בעיית הדיור, על ידי עצירה של המשקיעים מלרכוש עוד ועוד דירות ואולי בכך לעצור את עליית המחירי הדיור. ועל ידי החוק הממשלה מנסה לתעדף את הזוגות הצעירים שאין להם נכסים.
*בהתאם למידע של רשות המיסים רק רק% 9 מכלל האוכלוסיה בישראל בעלים של 2.5 דירות ומעלה*.
...

אז מי למעשה חייב לפי לשון החוק?
כל תא משפחתי, המשמעות של תא משפחתי בהתאם ללשון החוק, הינה בני זוג וילדים עד גיל 18 מחושבים כיחידה אחת.
כך יוצא שכל תא משפחתי בעל 2.5 דירות ומעלה ישלם מס.
חובה לציין כי אין כל קשר להסכמים שבני הזוג עושים בניהם, תא משפחתי הינו יחידה אחת.
כיצד מתבצע חישוב המס?
רשות המיסים לא עושה או לא מעוניינת בשמאות ספציפית לכל דירה אלא יש לה מחשבון אשר יבצע את החישוב שתואם את איזור הנכס פלוס מטר הנכס.
ולפי הנוסחה הזאת יחושב המס.
יודגש כי בהתאם ללשון החוק אין מנגנון של ערעור על השווי שניתן מכיוון שרשות המיסים לא מעוניינת באלפי ערעורים ושמאויות שונות אשר יוגשו לה.
רשות המיסים מעודדת את מכירת הנכסים על ידי מענק בשווי של 85 אש"ח אשר יקוזז ממס השבח אותו יש לשלם במכירה.
שכן, מאז שנת 2008 מחירי הדיור הכפילו את עצמם ולרוב יש לשלם את מס השבח.
כמו כן, המדינה מאפשרת למוכרים של אותם דירות להפקיד את הכספים בקופת גמל אשר פטורה ממס. ולמשוך את הכספים תוך 5 שנים או בגיל 60 (לפי המאוחר מבניהם).
לחוק כמובן יש ביקורת לדוג'
אדם שיש לו 2 דירות בשווי של 20 מיליון ש"ח לא ישלם מס, לעומת אדם שמחזיק 3 דירות בשווי של 5 מליון ש"ח אשר ישלם את המס.
עוד בעיה, של כפל מס לבעלי הדירות שכן, בעלי הדירות למעשה משלמים מס גם על השכירות שמעל 5000 ש"ח ועכשיו גם מס על הדירה השלישית.
כמובן שהחוק לא חל על :
דירות בדמי מפתח / דיור מוגן .
דירות בחו"ל לא חל עליהם המס.
וימים יגידו כיצד ישפיע החוק על מחירי הדיור בארץ.... כמובן שנורא קשה לנבא ובעלי אינטרסים שונים מעלים ניתוח זה או אחר על מנת לרצות או להשפיע בנושא.
הפוסט לא בא להחליף יעוץ משפטי

מוזמנים לפנות לייעוץ משפטי לעו"ד ונוטריון רוית כהן שיינר